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一切为了“活下去” 万科降价补偿背后的阴谋和阳谋

来源:百度新闻 时间:2018-10-11 02:17:45 编辑:重庆市 浏览:163 手机版

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一切为了“活下去”,万科降价补偿背后的阴谋和阳谋

来源:市界资本圈

文 ✎熊颖詹方歌

编辑 ✎ 邢昀

楼市提前入冬,“金九银十”的热潮并没有在2018年出现。

恰恰相反,房企在这时表现出了极强的求生欲,就连老牌房企万科也不得不喊出悲壮口号:“活下去”。而5折甩卖厦门万科·白鹭郡,足以凸显这一点。

厦门万科·白鹭郡原本预计精装交付204套别墅,每套售价500万元,包含50万元的装修费用,两个16万元的车位,以及一部15万余元的家用电梯。由于价格过于昂贵,此楼盘开盘一年多仅售出近100套。

 ▵ 厦门万科·白鹭郡 ▵ 厦门万科·白鹭郡

情急之下,万科开始五折甩卖。2018年9月,白鹭郡推出107套特价房,去除豪华装修,只交付毛坯,价格也将至275万到300万。

此举一出,降价房源很快售罄,但已经花费500万元购房的业主感受到不公,准备维权。

疑似万科内部流出的聊天截屏显示,厦门万科方面同意去房管局做价格变更,愿将补充协议给到前期购房者,业主可以自行变更贷款金额,多出的贷款金额由万科负责还清。

有媒体报道称,补充协议包括取消赠送的精装修及车位等,降价约100万元,直接抵偿按揭部分。不过据一位接近万科内部的人士向市界透露,此举仅是个案。

对于万科降价补偿的这一举措,房地产业内人士如何看待?针对这一问题,市界和多位房地产业内人士聊了聊。

01

中原地产首席分析师张大伟:不应该补偿

因为还没有官方公告所以是不是真退不明确,但这件事,如果是事实,那么对于行业来说,这将是一个灾难。

一旦龙头房企选择降价补偿,那么必然会导致全行业必须效仿,这样所有项目都会要求只涨不跌,购房者的投机心理将更加爆发。

对于其他开发商来说,也面临更大的压力。如果降价,对老业主到底补偿不补偿?大开发商还好,对于国企、对于中小企业来说,只能选择封盘。

对于大部分项目来说,未来除非资金链即将断裂,否则不会选择降价,避免房闹。建议所有开发商卖房签订补充协议,购房者不以房价涨跌作为纠纷理由。

房地产是一个周期发展的产物,过去历史上,不论是国内还是国际,房价从来没有一直涨过,但房闹只有中国有。闹事者普遍拥有着“会哭的孩子有奶吃”的畸形心态。而且从历史看,大部分房闹的确有了收益。使得不闹的反而亏了。

开发商怕负面影响扩大,往往对房闹妥协,而且大部分开发商的质量的确有或大或小的问题。缺失契约精神,市场经济体制不完善。法律意识不强。

至于为什么万科会这么做?我觉得不应该补偿,不理解他们为什么做。

02

易观智库房产中心研究总监严跃进:

值得行业肯定

类似主动给予既有购房者补贴的做法,其实也属于业主关系维护的策略。实际上开发商可以主动去做一些弥补,本身也是值得行业肯定的,这样也防范各类业主维权等现象。

不过这也需要相关企业财大气粗,否则很多企业是不敢承担类似的售楼款损失的风险的。

从此类项目来看,降价也是随波逐流的做法,目前行业不太景气,房企主动降价或给予优惠的做法,符合预期,也有助于改善购房者对于万科项目的认知程度。

对于买贵了可以退的做法,是企业主动应对业主诉求的一种表述,也是一种公平交易、让利于业主的做法。实际上类似做法若是到位,体现了开发商真诚做买卖、真诚为业主提供优惠的导向,业主也不会太刁蛮,对于开发商的盈利诉求等也会理解。这样也可以形成较好的房屋买卖和入住关系协调效应等。

对于部分有竞争性的开发商来说,可能会认为万科此类做法是有点搅局效应的。当然实际上,其他企业也应该平衡盈利等关系,主动让利,这样才是较为健康的营销策略和经营策略。

类似做法,其实也是因为项目成本可控,所以适当让利,并不会对万科有太多太严重的影响。而且主动让利,也是快速树立万科企业形象的一个重要策略。让利本身也是快速积累市场口碑、促进老客户带新客户效应形成的体现。

03

某TOP3房企内部人士:没有办法的办法

厦门是要以价换量的,厦门市场冷的快。所以大家都比较恐慌,包括大的开发商。

因为你跌一两千没事,这会大家还会观望,但如果你跌个五千八千,就不会有人买了,消费心理就是这样。所以说,与其等着跌五千、八千,还不如自己跌一千、两千“跑路”。

为什么降价后还要补贴老业主?其实也是没有办法,如果赤裸裸的降价,肯定会遭到业主的砸盘和维权。

04

某20强房企内部人士:带头作用

万科这波操作有带头作用,对市场影响肯定是有的。

这是一种羊群效应,一家放盘,市场继续下行,正常没有松动的迹象,其他项目会跟进的。

至于其他房企是否会效仿这重做法,要结合各家房企自身的情况去分析,毕竟现金流为王。

05

从事房地产行业30年的资深人士:

一次大型营销活动

万科厦门降价后退补偿的事情,绝对不是厦门、甚至福建万科公司所能做得了决定。这是经过严密策划的一次大型营销活动,也是一次企业战略决策行为。

万科这么做,是看到了房地产市场的风险,及时撤退完全是一种自主的企业行为。首先它已经知道厦门的房价虚高,不走不降价,最后砸在手里面可能5年甚至更长时间,而且价格是一直下行的。与其卖不动,造成滞销、维权,甚至项目无法推进,还不如降价甩货提早三五年收回来成本。

更不要说,这其实是万科的一次营销和品牌传播的完美结合。降价后退补偿,给万科营造了一个正面的、负责任的形象,这种形象也会给万科在全国其他楼盘带来正面效应。大家会说“我买万科的房子,如果降价了他会赔”。

在楼市逆势下行的时候,万科用这样一场活动以及将部分折扣作为营销广告费,对万科的品牌传播、销售速度、回款所带来的影响无疑是巨大的。

再说万科这一次行动对房地产市场的影响,在有竞争的体系下,市场才会良性发展,而不能用固有的思维来说万科这么做是不道德的,对其他人造成了伤害,我觉得这就是不思进取、墨守成规的一种思维。

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